Aneks do umowy najmu to pisemne porozumienie wynajmującego i najemcy, które zmienia lub uzupełnia obowiązującą umowę najmu. Wymagany jest podpis obu stron — bez zgody jednej z nich zmiana nie jest możliwa. Aneks nie zastępuje umowy, lecz staje się jej integralną częścią.
Kiedy sporządza się aneks do umowy najmu?
Aneks jest potrzebny za każdym razem, gdy strony chcą zmienić warunki obowiązującej umowy najmu, nie rozwiązując jej. Najczęstsze powody to zmiana wysokości czynszu lub opłat za media, przedłużenie okresu najmu, dopisanie dodatkowego najemcy lub zmiana zasad dotyczących kaucji.
- Zmiana czynszu — podwyżka lub obniżka, w tym indeksacja inflacyjna
- Przedłużenie lub skrócenie okresu najmu — np. z umowy terminowej na czas nieokreślony
- Zmiana liczby mieszkańców — dopisanie lub wykreślenie współnajemcy
- Nowe warunki kaucji — podwyższenie lub zwolnienie z kaucji
- Zmiana zakresu remontów — kto odpowiada za naprawy i na jakich zasadach
- Aktualizacja danych strony — zmiana nazwiska, adresu do korespondencji
Co musi zawierać aneks do umowy najmu?
Aneks do umowy najmu nie ma urzędowego wzoru — strony swobodnie ustalają treść. Jednak aby był ważny i jednoznaczny, musi zawierać kilka obowiązkowych elementów. Brak choćby jednego z nich może sprawić, że zmiana pozostanie nieskuteczna.
| Element | Co wpisać |
|---|---|
| Numer aneksu | „Aneks nr 1", „Aneks nr 2" — kolejno od pierwszej zmiany |
| Identyfikacja umowy | Data zawarcia pierwotnej umowy, imiona i nazwiska stron, adres lokalu |
| Strony aneksu | Dane wynajmującego i najemcy (imię, nazwisko, PESEL lub nr dowodu, adres) |
| Treść zmiany | Pełne nowe brzmienie zmienianego paragrafu lub dodany punkt |
| Data wejścia w życie | Konkretna data, od której zmiana obowiązuje |
| Klauzula bez zmian | „Pozostałe postanowienia umowy pozostają bez zmian" |
| Podpisy | Czytelne, własnoręczne podpisy obu stron |
Jak krok po kroku sporządzić aneks do umowy najmu?
Sporządzenie aneksu jest prostsze niż zawarcie nowej umowy, ale wymaga tej samej staranności. Kluczowe jest jednoznaczne opisanie co się zmienia i od kiedy, bez pozostawiania wątpliwości interpretacyjnych.
Ile kosztuje aneks do umowy najmu?
Aneks do umowy najmu zawierany między osobami fizycznymi jest bezpłatny — nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC) ani opłacie skarbowej. Wyjątkiem może być sytuacja, gdy aneks istotnie zmienia wartość umowy i wchodzi w zakres art. 1 ustawy o PCC — w razie wątpliwości skonsultuj z doradcą podatkowym.
| Czynność | Koszt |
|---|---|
| Sporządzenie aneksu (wzór z Formularze.net) | bezpłatne |
| PCC od aneksu (standardowe zmiany lokatorskie) | 0 zł (nie dotyczy) |
| Notariusz (najem okazjonalny — zmiana oświadczenia) | 50–200 zł (taksa notarialna) |
Gdzie złożyć aneks?
Aneks do umowy najmu jest dokumentem prywatnym — nie składa się go w żadnym urzędzie. Po podpisaniu każda ze stron zachowuje swój egzemplarz. Dokument przechowuj razem z umową najmu i innymi dokumentami dotyczącymi lokalu.
- Oryginał (2 egzemplarze) — zatrzymują strony dla siebie
- Zgłoszenie do US — tylko jeśli zmiana wpływa na przychód z najmu (np. podwyżka czynszu) i jest on rozliczany w US
- Najem okazjonalny — skonsultuj z notariuszem, czy zmiana wymaga uzupełnienia oświadczenia
Jakie błędy popełnia się przy sporządzaniu aneksu?
Aneks to krótki dokument, ale jego nieprecyzyjne sformułowanie może prowadzić do sporów prawnych. Oto najczęstsze błędy, które warto wyeliminować jeszcze przed podpisaniem.
- Brak identyfikacji zmienianej umowy — aneks bez wskazania daty i stron pierwotnej umowy może być podważony
- Niejasna treść zmiany — „czynsz wzrośnie" bez podania konkretnej kwoty i nowego brzmienia paragrafu
- Jeden egzemplarz — obie strony muszą mieć oryginał z podpisami
- Brak daty wejścia w życie — bez tej daty trudno ustalić od kiedy zmiana obowiązuje
- Podpis jednej strony — aneks wymaga zgody i podpisu obu stron umowy
Aneks a zgłoszenie najmu do urzędu skarbowego
Jeśli najem mieszkania jest źródłem przychodu, wynajmujący ma obowiązek rozliczenia go podatkowo. Zmiana wysokości czynszu wpływa na deklarowany przychód. zaleca się poinformowanie urzędu skarbowego o zmianach warunków najmu, szczególnie gdy dokonuje się zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego. Ryczałt od przychodów z najmu w 2026 r. wynosi 8,5% do kwoty 100 000 zł i 12,5% powyżej tej kwoty.
Najczęściej zadawane pytania
Czy aneks do umowy najmu musi być w formie pisemnej?
Tak. Zgodnie z art. 77 Kodeksu cywilnego zmiana umowy wymaga co najmniej takiej samej formy, jaka była wymagana przy jej zawarciu. Ponieważ umowy najmu lokali mieszkalnych zawierane są na piśmie, aneks również musi być pisemny. Ustne ustalenia nie mają mocy prawnej.
Czy aneks wymaga notariusza?
W standardowych przypadkach zwykła forma pisemna wystarczy. Wyjątek stanowi najem okazjonalny — jeśli zmiana dotyczy elementów objętych oświadczeniem notarialnym (np. wskazania lokalu zastępczego), należy skonsultować z notariuszem. Koszt aktu notarialnego to zazwyczaj 50–200 zł taksy.
Czy wynajmujący może podnieść czynsz bez aneksu?
Nie — jednostronna zmiana czynszu bez zgody najemcy jest niedopuszczalna. Najemca ma prawo odmówić płacenia wyższej kwoty, jeśli nie podpisał aneksu. Wyjątek stanowi klauzula waloryzacyjna zawarta już w pierwotnej umowie, np. indeksacja według wskaźnika GUS.
Ile egzemplarzy aneksu należy sporządzić?
Co najmniej dwa egzemplarze — po jednym dla wynajmującego i najemcy. Każdy egzemplarz musi zawierać oryginalne podpisy obu stron. Jeśli jest kilku najemców lub współwłaścicieli lokalu — dodaj egzemplarze odpowiednio do liczby stron.
Czy aneks podlega opłacie skarbowej lub PCC?
W zdecydowanej większości przypadków nie. Standardowe zmiany warunków najmu między osobami fizycznymi (zmiana czynszu, przedłużenie okresu) nie podlegają PCC ani opłacie skarbowej. W razie wątpliwości przy dużych wartościach warto skonsultować z doradcą podatkowym.
Co jeśli najemca nie chce podpisać aneksu?
Bez podpisu najemcy zmiana warunków nie dochodzi do skutku. Wynajmujący może wówczas rozważyć wypowiedzenie umowy najmu z zachowaniem ustawowych terminów, a następnie zawarcie nowej umowy na zmienionych warunkach. W skrajnym przypadku — gdy najemca odmawia opuszczenia lokalu — możliwe jest wszczęcie postępowania o eksmisję z mieszkania.
Jak powiązać aneks z umową najmu okazjonalnego?
Najem okazjonalny wymaga oświadczenia notarialnego najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Jeśli aneks zmienia istotne elementy (np. adres lokalu zastępczego), konieczne może być nowe oświadczenie notarialne. Skonsultuj zakres zmian z notariuszem przed sporządzeniem aneksu.
Podstawa prawna i źródła
Aneks do umowy najmu regulowany jest przez ogólne przepisy Kodeksu cywilnego o zmianie umów oraz przepisy szczegółowe o najmie lokali:
- Art. 77 § 1 KC — forma zmiany umowy (wymóg formy pisemnej)
- Art. 659–692 KC — przepisy o umowie najmu
- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (Dz.U. z 2023 r. poz. 725 ze zm.) — przepisy szczegółowe dotyczące najmu lokali mieszkalnych, warunki podwyżki czynszu
- ISAP — Kodeks cywilny
- ISAP — ustawa o ochronie praw lokatorów